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财政部：严禁地方国企、城投举债拿地虚增土地收入，会对房地产后续发展有那些影响？

      近日，财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出，近年来，各地区各部门严格落实过紧日子要求，不断优化财政支出结构，大力压缩一般性支出，取得明显成效。但是，仍有个别地区或部门未严格控制一般性支出，出现“三公”经费不降反增、年底突击花钱等问题。


“防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进。”《通知》第八条提到，地方各级财政部门在坚持严控一般性支出，厉行节约、勤俭办一切事情同时，要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。
同时，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。



我们先来说说“通知”里说的“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”


这个虚增土地收入是什么意思呢？
地方国企和城投公司为代表的地方国有平台企业，本身具有国有融资平台性质，是地方政府为扩大建设筹资的融资工具，地方国企和城投公司出面拿地，实际上是为了化解地方政府在土地出让困难和财力紧缺之下直接以土地抵押融资的政策困境，政府作为国企的实际控制人，国企从金融机构融资买地以及事后进行的土地抵押融资，自然也就形成了政府的隐性负债。如果没有市场化开发商跟进，自然也就成了自弹自唱式的维护颜面之举，原本可以把建好的房子出售进行还债，只是市场不及预期，也许还会亏得更多，所以拿地以后会有转让土地或联合开发的现象，可是市场化房企没有钱或者因不看好市场而不参与拿地，那么城投公司受让土地或者与其联合开发自然也就很难落实了。最终会导致的政府负债风险的上升，这种曲线融资收入就是虚增土地收入。
我们再来说说以地方城投和国企拿地都有那些好处呢？其一，可以完成每年制定的土地出让的计划和目的，其二，可以在短期内加强开发商拿地和老百姓购房的信心和积极性，烘托地市氛围的作用而并不增加政府可以控制的报表资产或者可用资金数量。
就是这样的一份关于”三公经费“的文件，对于刚刚略有企稳的房地产市场来讲，到底是不是重大利空呢？，在近一年以来，所有的政策都是在正面刺激房地产市场，只有这一项至少短期是有很大影响的，如果本地城投和国企不准举债拿地，土拍市场遇冷，那么流拍的可能性将进一步加大，我们来看看2022年的前三次土拍的数据：



从2022年前三次土拍数据情况来看，此轮竞拍依旧是本地国企，城投公司和央企在撑场面，其中华润、深铁，招商等竞拍地块最多。


为什么要在这时出台这个政策，目的是什么?
首先，地方城投和国企拿地这种曲线融资增加了很多隐形债务风险，借了新债还旧债，但终有一天债务会像滚雪球一样，有滚不动的时候，所以要严控。
其次，如果没有地方城投和国企托底，那么土地流拍的几率会变大，挂出来的土地卖不出去就没有意义，只能是减少供应和调整价格，让市场性开发商多参与进来，土地价格的降低会拉动房价的企稳，让市场进入良性循环。
再者，让地方慢慢摆脱对土地收入依赖，大力发展实业，让楼市软着陆，只有让房地产行业能够实现可持续发展，搭车分肥的土地财政才有未来。
选择在这个时出台这个政策，对于国家主张的房住不炒，稳预期地价，稳房价的方向是吻和的，那么深圳第四季度集中供地土拍到底会是一个什么样的结果呢？我们拭目以待。